股事：还会重蹈覆辙、越调越涨吗？——股事 文/股事/来自公众号：gushi2015查阅股事以往文章请到股事新浪博客，地址为：http://blog.sina.com.cn/ddbb0328（可点击文尾的“阅读原文”）。为防止公众号被封，请加微信好友(微信号：gushi2022)，新文章第一时间朋友圈提醒。注明出处作者，欢迎转载，您的支持是股事坚持写作的动力。前面的博文《股事：对房地产的观念将有个颠覆性的改变，很多富翁将变成负翁》里举了个A先生的例子，来说明如果房价下跌会给贷款买房者造成什么样的损失，从这个例子可以看出，A先生总共花费了350万元（首付300万，第一年偿付本息50万），最后因房价下跌，失去了房子还倒欠银行280万。房子没得到，里外总计损失630万。很多人认为，反正我有稳定的收入，房价跌了也与我关系不大，我只要按时还房贷就行了。从上面的例子看没那么简单，更何况，房地产是中国经济的绝对支柱，如果房地产泡沫破掉，则中国经济将硬着陆，各行各业都将受到冲击，倒闭潮、下岗潮将比现在更加严重，地方政府也会因卖不出去地、失去土地财政收入而难以正常发放公务员与事业单位的工资，企业就更别说了。看看现在银行系统就知道了，去年股事还在博文里提醒，无论就业还是投资，都要规避银行行业的风险，今年看，很多银行已经在大规模裁员，有的银行变相裁员，加大员工工作时间和工作量，而不增加待遇，最终很多员工无法承受而自动离职。2年前还风光无限的银行系统，现在已经成了如此境地了。当就业和收入都大面积出现问题时，我们又有多少人能够有稳定的收入，按时还房贷20或30年呢？如果伴随着MIN币贬值，通胀高企，生活负担也将加重，还房贷将更加吃力。而通胀高企、汇率贬值必然带动实际和名义利率的高企，这也增加了还贷负担。所以，房价关乎着每一个人，那些因房产增值而成为中产阶层的人，在房地产泡破灭后都将归零，所以说，《绝大多数中产阶级将因房地产泡沫破灭而消失》。有人认为中国的房价不会下跌，至少不会下跌很多，日本房地产泡沫破灭后房价总体下跌了71%，我们的泡沫现在比日本更加严重，无论从房价还是从房价收入比衡量，都超过上世纪90年代的日本。中国目前的房价放到全世界都是首屈一指的。看看下面的对比： 1991年，东京房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁。日经指数跌幅超过80%。 还有人认为，中国将会走保资产的道路？也就是不走日本的道路，走所谓俄罗斯的道路。意思是说，放弃汇率，让人民币爆贬，然后保房地产泡沫。这其实是说不通的，当一国货币趋于贬值时，则相应的资产也是实际贬值的。我们姑且不说俄罗斯，俄罗斯尤其特殊性，我们绝对复制不了，俄罗斯地域广阔而人口稀少，大多数领土都处于极寒地域，所以，俄罗斯的人口主要都高度集中于莫斯科等几个城市，而其他地区的生存环境越来越差，这种向大城市集中的趋势一直在持续，这是和我国完全不同的国情。当危机来临时期，我国人口不是趋于向城市集中，而是趋于向农村扩散。首先管理层仍然在强调人民币不具备持续贬值的基础，也就是不准备放弃汇率，只是被迫“有序贬值”而已，也就是有限度的缓慢贬值，关注股事：gushi2015仍然还是保汇率的节奏，看不出放弃汇率的意图。即使是将来放弃汇率，任由其爆贬，姑且不说国内能否承受，这种可能性是否存在。我们假设真的发生这种情况，就真的能保住房价吗？如果人民币贬值，人民币资产必然随之贬值，这是最基本的道理。假设如果放弃汇率，人民币大幅贬值真的出现，那么，首先是发生恶性通胀。中国石油、粮食、大宗原材料绝多数依赖进口，汇率贬值，这些进口“刚需”的成本将大幅上升，输入性通胀将急剧上升，而这些刚需的进口数量也将大幅减少，也推升通胀。国内靠疯狂印钞来维持的房价，在恶性通胀面前又有何价值呢？通胀前你月收入是5000元时，生活支出需2500元，还房贷2500元。当通胀持续升高，每月生活基本支出需要8000元时，你又哪里有钱还房贷？房贷出现大规模断供，抛售潮自然发生，房价能保得住吗？即使是房价不跌，或少跌，高企的通胀却不断降低房产的实际价值，而那个以MIN币标注的房价符号又有何用？前面博文多次说过，恶性通胀将是刺破房地产泡沫的利剑之一。如果通胀来临，汇率必然高企，房地产赖以生存的低利率环境就将不复存在，房地产泡沫也将破灭。通胀率来临，也将收紧社会流动性，这同样威胁房地产泡沫的生存的最基础条件——充足的流动性。所以，那些认为房价是“永动机”，是永远不会跌的人，其实就是5000点股市是那些亢奋者，而这些人在股灾后好像都消声了。那么这次雷厉风行的限购调控到底处于什么目的呢？还会像以前那样越调控房价越涨吗？管理层是真的砸打压房价吗？本轮一二线城市房地产暴涨，主要推动力是居民房贷的急速增长，居民资产杠杆在快速放大。和上几次行情不同的是，房地产开发投资完成额:累计同比却处于有史以来的最低位置。什么意思呢？就是居民在拼命加杠杆而以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆。 （样本住宅平均价格:百城平均:同比(蓝色，左轴)；房地产开发投资完成额:累计同比（红色，右轴）） （居民户金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计)/金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计)，房地产开发投资完成额:累计同比（红色，右轴）） （样本住宅平均价格:百城平均:同比(红色，右轴)；居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和（绿色，左轴））从上面图表可以看出，本轮行情中机构在撤出房地产，而居民个人在全力冲入房地产接盘；机构在通过本轮上涨行情降杠杆，而居民个人在拼命加杠杆。所以，本轮房地产的行情就是以吸引资金进入房地产，并锁定其间为目的的。如此速度延续下去，本轮行情将提早夭折，房地产泡沫也将难以延续。限购调控涨幅过快的一二线城市，其实就是为了为了关门锁定进入其间的流动性，趋势资金流向三四线城市。因为看到一二线城市的暴涨，然后是限购，蠢蠢欲动的三四线城市“刚需”，唯恐错过这轮暴涨行情，唯恐限购而失去机会。当三四线城市的“刚需”被挖潜后，政府和机构资金将最大限度的完成去杠杆的目的，完成从房地产抽身的目的，最大限度的完成“锁定流动性”的目的。厦门大学管理学院教授戴亦一认为，这次调控体现压一线、稳二线、活三线的思路，属于有保有压。大概也是这个意思。弄明白了这个目的，后面两个问题就有答案了。本轮限购调控并不是真的打压高高在上的房价，而是稳定住房价价，稳住涨速过快的房价，避免提早行情夭折。本轮调控之所以要因城而已，就是有针对的调控那些风光无限的一二线城市房价涨速。本轮调控既不会使得房价短期大幅下跌，也不会越调越涨，调控的结果就是一二线城市房价稳住，或略有下跌，尽量激活三四线城市跟进。据报道，“十一”期间，北京住宅市场无新批上市项目，剔除保障性住房影响，商品住宅成交均价为35775元/平方米，环比下跌23.70%。3日到9日，上海商品房市场价格方面，商品住宅成交均价为42973元/平米，环比下跌8.1%。目前，深圳个别区域二手房报价已出现20%的跌幅。欢迎转载，请注明作者“股事”，及以下字样：“本文转自公众号股事（gushi2015）”，您的支持是股事坚持写作的动力，谢谢！股事(gushi2015)把握金融大趋势 洞察资金新动向经济金融趋势的精准研判，多次准确预测了金融大事件，股市期货外汇黄金、金融热点分析，揭示华尔街共济会大棋局背后内在逻辑。趋势就是力量！扫描或长按识别上方二维码↑↑关注股事（ID：gushi2015）QQ：2856570585内容转载自公众号 股事了解更多